최유효이용 정리 - 어정ㅁver.

 

최유효이용 견해가 너무 많아서 강사마다도 조금씩 내용이 다르고....

그 중에 하나라도 절박하게 잡아서 이해해야 한다 ㅠㅠ

일단 지/오/최/어 중에 

어정ㅁ 평가사님 버전으로 일단 정리해서 가기로 마음을 정했다.
(강사명을 직접 쓰면 좀 그런가?ㅜㅜ)

암튼 이 버전도 너무 어렵지만.... 최대한 노력해볼 예정!

 

 

 

 

#최유효이용 분석

최유효이용분석이란 토지의 잠재적 용도들의 수익성을 비교 분석하여

최대의 수익을 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.

최유효이용분석은

나지 상태의 최유효이용과 개량물이 있는 상태의 최유효이용으로 2가지 분석 유형이 있다.
두 가지 유형은 상호 연관되어 있지만 전혀 다른 개념이기 때문에

이하 분석방법에 대한 정확한 이해가 필수적이다

 

 

 

 

1. 나지 상정 최유효이용 분석방법

  ▶ 토지가치 극대화  (평가기준으로써 토지가치의 전제인 최유효이용을 확인하는 작업)

 

 (1) 비수익성 부동산

    #개발여부 판단

     ① 개발 X: 잠재적 용도별 {개발 후 시장가치 - 개발비용 공제}인

                      <토지 잔여가치가 최대가 되는 용도>가 최유효이용이 된다.

     ② 개발 O

 

 (2) 수익성 부동산

    <최고의 수익창출 대안>이 최유효이용이 된다.

       * 직접환원법에 의해 산정 후 개발비용을 공제하여 토지가치를 구하는 방법

       * 토지 귀속소득을 토지환원이율로 환원하여 구하는 잔여환원법

 

2. 개량물 상정 최유효이용 분석방법

 ▶ 자본적지출을 감안한 전체 부동산 가치 극대화 방안 선택 (개량물 유지 or 전환)

    토지와 개량물이 결합해서 최고의 가치를 창출하는 이용을 최유효이용으로 판정함

    현존 개량물이 최유효이용에 부합하지 않는 경우 그에 대한 치유비용과 자본적 지출에 대한 분석을 병행해야 한다.

 

 

 (1) 자본적 지출이 필요 없는 경우

     <최고의 자본환원가치 창출 대안>이 최유효이용이 된다.

         ex 대학가 단독주택 → 하숙 or 자취방

 

 (2) 자본적 지출이 필요한 경우 

    ☞ 타당성 고려(MR/MC)

    1) 유지한다 (MR<MC) → 전환타당성X(유지) → 특수한 상황의 최유효이용 (ex 중도적 이용)

          → 감칙§7① 개별평가 가능, §7②일괄평가(수익방식) 가능

 

    2) 전환한다 (MR>MC) → 전환 타당성 有        → 현상태 최유효이용 아님(비최유효이용)

           →  { 자본환원가치 - 자본적 지출액(전환비용) }인 개량부동산 가치가 최유효이용이 됨

          → 감칙§7① 개별평가 가능, §7②일괄평가(수익방식) 불가능

              ex 상업지대 단독주택 → 상업용 토지 + 단독주택 철거비 처리(-); 건부감가

                   상업지대 단독주택 → 상업용 토지 + 단독주택 물/기/경 감가의 대상

 

 

 

 

 

3. 두 가지 분석방법이 다른 경우의 의미

 

개량부동산의 최유효이용분석에는

기존 개량물의 철거비용, 신축비용, 건설기간 동안의 임료 손실 등이 포함되기 때문에

같은 부동산이라도 나지상태의 최유효이용과 개량물이 있는 상태의 최유효이용의 결과가 다를 수 있다.

이는 곧 현재의 개량물이 토지의 최유효이용과 부합하지 않지만

그렇다고 분석된 토지의 최유효이용로의 전환이 곧 수익성을 극대화하지 못한다는 것을 의미함에 유의한다.