토지보상법 제70조 5항, 시행령 제37조 2항 정리

토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)
⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고
공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여
취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는
제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서
그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

토지보상법 시행령 제38조의2(공시지가)
① 법 제70조제5항에 따른 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우는
도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호를 모두 충족하는 경우로 한다.
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 해당 공익사업지구 안에 있는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조에 따른 표준지공시지가의 평균변동률과
평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률과의 차이가 3퍼센트포인트 이상일 것
3. 해당 공익사업지구 안에 있는 표준지공시지가의 평균변동률이
평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것

② 제1항제2호 및 제3호에 따른 평균변동률은 해당 표준지별 변동률의 합을 표준지의 수로 나누어 산정하며,
공익사업지구가 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸쳐 있는 경우
평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률은
시ㆍ군 또는 구별로 평균변동률을 산정한 후
이를 해당 시ㆍ군 또는 구에 속한 공익사업지구 면적 비율로 가중평균하여 산정한다.
이 경우 평균변동률의 산정기간은
해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 당시 공시된 표준지공시지가 중
그 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 표준지공시지가의 공시기준일부터
법 제70조제3항 또는 제4항에 따른 표준지공시지가의 공시기준일까지의 기간으로 한다

 

 

토지보상법 시행령 제37조(지가변동률)
① 법 제70조제1항에서 “대통령령으로 정하는 지가변동률”이란
「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제17조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 지가변동률로서
평가대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지가
소재하는 시ㆍ군 또는 구의 용도지역별 지가변동률을 말한다.
다만, 비교표준지와 같은 용도지역의 지가변동률이 조사ㆍ발표되지 아니한 경우에는
비교표준지와 유사한 용도지역의 지가변동률, 비교표준지와 이용상황이 같은 토지의 지가변동률
또는 해당 시ㆍ군 또는 구의 평균지가변동률 중 어느 하나의 지가변동률을 말한다.

② 제1항을 적용할 때 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우에는 해당 공익사업과 관계없는 인근 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률을 적용한다.
다만, 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률이 인근 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률보다 작은 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문에 따른 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우는
도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우로 한다.
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 사업인정고시일부터 가격시점까지의 지가변동률이 3퍼센트 이상일 것.
다만, 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 비교표준지 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는
그 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 날부터 가격시점까지의 지가변동률이 5퍼센트 이상인 경우로 한다.
3. 사업인정고시일부터 가격시점까지 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률이
비교표준지가 소재하는 시ㆍ도의 지가변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것

 

 

 

 

 

Ⅰ. 적용공시지가 선택

  1. 원칙

    法70③ 가격시점 이전 공시지가 or 法70④ 사업인정 이전 최근 공시지가

 

  2. 예외(法70⑤ 검토 - 令38②)

   (1) 도로 사업 아닐 것, 사업면적 200,000m² 넘을 것

   (2) 공고고시 이전 1.1~적용공시지가 1.1 사업지구 안 전체 표준지 평균변동률

   (3) 공고고시 이전 1.1~적용공시지가 1.1 대상 소재 시군구 전체 표준지 평균변동률

   (4) ［'(2)'-'(3)'] > 3%,  ［'(2)' ÷ '(3)'] > 1.3

    → 예외 충족시 法70⑤ 공고고시일 이전 최근 공시지가

    ▶공고고시 이후 사업지구 안과 전체의 표준지 변동 비교

 

 

 

Ⅱ. 시점수정  ( *비교표준지 소재 시군구 먼저 밝혀줄 것 要)

  1. 지가변동률

   (1) 원칙

     令37① 비교표준지 소재 시군구 용도지역별 지가변동률

   

   (2) 예외(令37②③ 검토)

     1) 도로 사업 아닐 것, 사업면적 200,000m² 넘을 것

     2) 사업인정고시일 ~ 가격시점 비교표준지 소재 시군구 지가변동률 > 3%     ∽ 法70④

          (공고고시일 ~ 가격시점 비교표준지 소재 시군구 평균 지가변동률 > 5%          ∽ 法70⑤)

     3) 사업인정고시일 ~ 가격시점 비교표준지 소재 시군구 지가변동률

     4) 사업인정고시일 ~ 가격시점 비교표준지 소재 시도 지가변동률

    5)［'(3)' ÷ '(4)'] > 1.3

    ▶사업인정일(공고고시) 이후 비교표준지 시군구 및 시도 지변률 비교

 

    → IF 예외 충족

     [비교표준지 소재 시군구 지변률>인근 시군구 지변률]

         令37② 해당사업과 관계없는 인근 시군구 지변률

     [비교표준지 소재 시군구 지변률<인근 시군구 지변률]

         令37① 원칙) 적용 비교표준지 소재 시군구 용도지역별 지가변동률

 

 

 

  2. 생산자물가지수

 

  3. 지가의 변동을 더 잘 반영하는 <지가변동률>로 결정

 

 

37조 3항 적용시
1. 평균지변률로 검토(토보침)
2. 용도지역별 지변률로 검토(국토부 질의회신)
3. 1번과 2번을 비교해서 최종 결론을 2번으로 낸다