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2021 물류센터 시장 리포트

외향형집순이 2022. 3. 16. 23:53

(젠스타메이트/jll korea 리서치)

 

 


# 2021 수도권 물류센터 거래규모 +37.1%, 5.3억으로 역대 최대규모
- 물류센터 수요 증가 중
- 전체적인 공급도 증가, 예정공급도 다수
   (그러나 최근 건축자재 인상, 수급 부족, 물류센터 화재로 인한 안전관리 점검, 보험료 인상 등으로 물류센터의 준공예정일 지연 가능성 있음)
- 물류센터의 대형화 진행중

# 수도권 물류센터 매매 동향
- 매매가 전반적으로 상승중
- Cap rate 4%대로 하락(4분기 3.9%), 일부 지역 3%대도 관측
- 국고채 3년물 금리 상승으로 Cap 스프레드 지속적으로 하향중
- 전체 거래 중 38%가 동남권에 집중됨.
- 남부권, 서부권 거래 역시 증가중
- 21년 매도 중 간접투자(펀드) 비중이 52%로 역대 최대이며, 매수는 간접투자(펀드), 간접투자(리츠) 순. 전체적으로 간접투자 거래 비중이 커지고 있음.
- 냉동 및 냉장시설이 포함된 혼합 물류센터의 거래비중이 상승 중. 매매가 전년비 +45.5%로, 저온 물류센터(+18.2%), 상온 물류센터(+16.5%)에 비해 상승률이 높음. (평균 거래가는 평당 각각 864만원, 880만원, 571만원으로 저온 물류센터가 가장 높음.)
- 특히 혼합 물류센터의 경우 대부분 간접투자기구 매수 건으로 기관투자자의 선호 높음.

# 수도권 물류센터 임대료 동향
- 공실률 21.4분기 그레이드에이 기준 1.8%로 최저 수준. 공실률은 향후 유사할 것으로 예상됨.
- 신규 준공 물류센터는 대부분 100% 임대계약 체결, 특히 단일 임차인 임대수요가 두드러짐.
- 동남부 공실률이 특히 낮음. 남부권은 향후 공실 상승 가능성 있음.
- 동남부 임대료는 타지역 대비 낮은 편으로, 추후 상향 가능한 것으로 보임.
- 전체적인 관리비 인상 가능성 있음.

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